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劉愛明:城市更新下產業地產怎么做?
文章來源:觀點地產網作者:時間:2018/10/19 0:00:00

皇室战争最新版本卡组:劉愛明:原萬科企業股份有限公司執行副總裁、上海區域總經理。加盟萬科前,曾任中國海外建筑(深圳)有限公司董事總經理、中海地產股份有限公司副總經理。后擔任中城新產業控股有限公司董事長職務。

皇室战争卡组骷髅巨人 www.brswq.icu 光盯著大樹是很危險的,希望形成一個良好的產業生態,做一個產業服務平臺,這樣產業地產的問題才能解決,否則就是偽命題。

劉愛明:剛才談到轉型的問題,我估計到今天我們很多開發商還是看不起物業公司,但是未來很多房地產開發公司的利潤不一定有物業公司高。轉型的公司下一步也許會更精彩、更賺錢。

我今天跟大家分享另外一個案例,因為我個人做房地產也有二十幾年,現在轉型做產業,今天跟大家分享城市更新下產業應該怎么做。

現在城市更新的核心已經變了,它本質上已經不是房地產開發,我經常說,我們做商業地產,它的核心是運營,如果沒有運營,你那個商業沒有價值,它跟住宅不一樣,住宅買了地、蓋了房子賣了就完事,而商場在房子蓋起來之后問題才開始,甚至你開張的那天問題才開始。產業和商業也一樣,所以我們說產業升級是城市更新的核心驅動與內在動力。深圳當年也是被動搞升級的,被動做高科技,一路發展成今天的產業,不管主動還是被動,你都要走上這條路,城市產業總是要升級,所以這是城市更新的一個核心的驅動與內在的動力。

一個城市產業升級怎么升?昨天有一個記者采訪我,說東莞有工改工的政策,我說東莞如果光承接深圳的產業轉移,它是成功不了的,產業也不會在那里聚集,產業聚集有它的規律。

我們做了一個服務平臺叫[email protected]。我們談的產業升級,我的答案是從客戶的角度出發,我們要想客戶的痛點是什么,這些產業為什么在一起,我們問那些企業家,企業家的痛點是什么?產業聚集一個最大的理由就是大家聚集起來生意能不能好做,這才是核心我們要談的話題。如果你不回答這個問題,產業聚集不了。我們的核心希望打造一個生態,資金、技術、人才、市場是我們要談的,我們希望從這一塊來打造一個服務平臺,來完成一個產業集聚。

我下面通過一些案例來給大家做一個介紹。這一塊我不細說,我先說一個觀點。

談到產業集聚,談到我們打造一個產業生態,其實不同的產業是不一樣的,可能我的創業起點不一樣,我的所有的園區產業都是單一的,我做不了大雜燴的東西,我不知道大雜燴的園區能提供什么服務。經常有人問我,你跟別人有什么區別,我覺得這是一個區別,就是我只會做單一的園區,比如說智能制造,我的園區就只做智能制造,我能給大家提供他們需要的服務,不同的行業需要的服務是不一樣的,這個我們稱為產業服務,這都是我們有所區別的。

這是我們和碧桂園合作的一個項目,半年完成了25萬平米的招商,實際上我并沒有做招商,我一直認為招商是一個偽命題,你們仔細想想,你憑什么招商?你有什么理由去招商,說服客戶到你這兒來?你說政策優惠、稅收優惠,那不是你的,那是政府的。除此以外你還有什么手段?你說我搞食堂、搞商業服務,這是一個理由,但是還不充分。招商僅僅是政府行為,企業無法招商,因為你沒有理由吸引企業到你的園區來。

所以在這一塊,我做了一個產業生態,我們做了人才中心,做影響力中心,做物聯網服務,做國家研發中心,我們搞職業教育機構,搞加速器、中試研發。現在我們跟碧桂園正在談,要在這里做物聯網的交易市場,這是產業生態非常重要的部分,把這個做起來了,企業自然就來了。

機器人也是一個行業,我為了做機器人的產業生態,我在寶安租了40萬平米的廠房,在東莞又租了40萬平米的廠房,全部做智能制造。談產業生態,要把很多的資源放到你的園區,這樣慢慢形成產業的服務能力,否則這些服務平臺無法支撐。

我想重點講一下生物醫學方面,我們做一個產業首先從它的產業鏈開始,為什么這些企業要聚集在一起?你把這個產業鏈研究出來,例如說對醫療器械來說,從技術研發到動物實驗、臨床實驗、檢驗檢測、拿許可證、生產、銷售等等,這個環節的痛點是什么?

給大家舉個例子,有一個政府的園區也是國家級的,獲批了十來年,位置還不錯,但是做得一般。它為什么做得一般呢?我問他,你這里有動物實驗室嗎?他說沒有。我說你沒有動物實驗室,人家為什么到你這里來?這當中是一個生態的概念,政府只關注招大企業,最好都是華為、騰訊,但是把大企業放在一起能成為一個園區嗎?實際上不成為一個園區。我經常舉例,就像一個森林只有大樹,這是一個怪物,自然界沒有只有大樹的森林,下面要有灌木、花花草草。這個動物實驗室政府不愿意做,因為它沒有產值,也沒有稅收,它只是一個服務平臺,但是它卻是這個生態鏈非常重要的一環,你不做它,你的參天大樹就長不起來,形不成產業集聚。我們打造產業生態,就是希望把這套服務做出來。

這是我打造的生物醫學方面的一個公共服務平臺,從科研開始到工業設計、檢驗檢測。大家知道醫療器械的最終使用者是醫生,但是你沒拿到許可證,你的產品是進不了醫院的,所以我引進了這樣一個醫療器械的檢測機構過來,這個機構比較小,也沒有什么產值,但是它能吸引更多的企業過來,這對一個產業生態的形成非常重要。包括動物實驗、臨床實驗、注冊認證等等。

我們在深圳做動物實驗室,我們要做公共的實驗室,我們的客戶是中小企業,他們也建不起實驗室,我們搞公共實驗室給大家用,這對企業來說是非常關鍵的,沒有這些東西你談招商是很難的。我們有專家團隊,還有資金、人才、市場。就是用這套邏輯把這些資源聯系起來,然后做一個醫療器械園區,企業愿意跟著你走,因為你真能幫到他做生意。

我們有一個航空航天的園區,在機場附近,有兩棟寫字樓是做這個產業的。

因為時間的關系,我就重點給大家講一下產業生態,最后舉一個例子,可以幫助大家理解。全中國只有深圳能造手機,上海和北京造不出來,是上海和北京沒有生產手機的核心技術嗎?不是,而是因為手機有一大堆的東西,需要很多產業鏈配套,深圳是全球智能產業鏈的制造中心,這是深圳的優勢。我們說華強北是山寨,但是山寨也是一個敏捷制造,你沒有這個能力怎么能那么快把它山寨出來?所以它是一個能力。

這帶來的競爭力很大,大家不要小看,我跟硅谷的一幫人開會,他們對大疆成功感到不太服氣,覺得自己的技術更牛。但是硅谷的產品設計出來是在深圳生產的,生產完之后再運回美國測試,測試完了之后迭代的第二代產品再到深圳生產,就這個迭代的時間就比大疆晚了半年,這就是產業生態帶來的優勢。你可能說大疆的成功是因為某個技術,也可以這么說,但是我更愿意說大疆的成功是得益于深圳良好的產業生態,沒有這個產業生態,這個大樹長不出來。

所以我們光盯著大樹是很危險的,希望形成一個良好的產業生態,做一個產業服務平臺,這樣產業地產的問題才能解決,否則就是偽命題。

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