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2018房地產市場十大熱詞,帶你回顧這一年地產圈的故事
文章來源:作者:時間:2018/12/17 0:00:00

隨著2018年漸入尾聲,中國房地產市場又走過了不平凡的一年。我們精選出以下十大房地產市場熱詞并加以點評,既是對即將過去的一年的總結,亦期許在新的一年里各大企業能以此為鑒,防風險、控隱患,沿著健康平穩的發展道路不斷前進。

◆◆關鍵詞:調控◆◆

事件:2018年5月19日,住建部發文重申調控目標為穩市場,文件的核心是落實問責機制,促使地方政府完成住房和用地的結構調整,鞏固和加強前期的調控效果;6月28日,住建部、公安部等七部發文聯合開展治理房地產市場亂象專項行動,為期半年,整治重點為北京、上海等30個城市,隨后鄭州、重慶等城市也發文開始自查;6月24日西安調控升級;6月25日長沙調控升級;6月26日杭州調控升級;6月28日重慶調控升級……其中,重慶調控涵蓋了土地、金融、定價指導、發展租賃住房等方面,是一次系統調控,有別于一般‘打補丁式’的調控舉措,堅持調控目標不動搖、力度不放松,進一步加強房地產市場調控工作。

點評:2018年以來,國家繼續堅持“房住不炒”政策不放松,“調控”政策頻出,一方面,政府通過政策出臺不斷抑制過快增長的房價和過熱的土地市??;另一方面,政府加大金融監管力度,加快制度建設促進市場平穩發展,去杠桿,進一步防范房地產領域金融風險,以房地產市場調控政策的連續性和穩定性為前提,促進經濟的高質量發展。

 

◆◆關鍵詞:土地流拍◆◆

事件:2018年以來全國土地市場地冷價跌,“底價地”、“低溢價地”頻出。據統計,上半年全國300個城市各類用地溢價率為20.2%,較去年同期下降15.6個百分點。同時,土地流拍數量創近五年來最高,根據國土局不完全統計,僅1-8月就有超過800宗土地流拍,其中不乏在土地市場被看好的北京、廣州、蘇州、武漢等熱點一二線城市土地。

點評:2017年以來,為抑制過高房價,政府出臺一系列調控政策,限房價、限地價、土拍搖號、競自持等政策在一定程度上抑制了過熱的土地市場,土地高流拍率也是政策發揮作用的一個間接體現。雖然一般而言,土地流拍率高同時也是土地市場轉冷的直接表現,間接反映出房地產市場“不景氣”,但是,另一方面,對于一些亟需緩解房價上漲的城市而言,土地流拍反而更利于市場長期穩定的發展。同時,招拍掛市場遇冷,也意味著部分房企可能轉向收并購市場獲取優質資源,于房地產市場長期穩定的發展而言,并非壞事。

 

◆◆關鍵詞:搶人大戰◆◆

事件:2018年5月16日,第二屆世界智能大會開幕式上,天津發布了新的人才引進政策——“海河英才”行動計劃,本科一般不超過40周歲可直接落戶,不到一天就吸引30萬人申請落戶。

表:2017-2018年出現人才新政的部分城市

點評:搶人大戰從2017年起便悄然開始,以杭州、西安、武漢、成都、南京為代表的多個城市陸續出臺了人才吸引政策。2018年,搶人大戰持續升溫,北京、上海甚至香港也紛紛加入大戰。一方面,有經濟學家分析,搶人才的背后其實是搶人口,我國目前面臨長期低生育率、老齡化加速等問題,經濟增速保持較快發展的城市,對勞動力的需求不斷上升,直接導致了人口缺口。另一方面,也是城市去庫存的需要。

 

◆◆關鍵詞:融資終止◆◆

事件:2018年6月27日,發改委強調“房企境外發債不得投資境內外房地產項目、補充運營資金,僅限歸還存量債務,并要求企業提交資金用途承諾”。此前,銀行貸款、信托、股權融資等已經持續收緊,多家企業出現融資終止或者中止,新發文無疑使房企主要融資渠道全面收窄。

點評:融資渠道的不斷收緊,一方面使品牌房企未來發展“舉步維艱”,但另一方面,也更加考驗著品牌房企的信用力,是對房企未來發債“合規”、“合法”的直接督促。事實上,2018年以來,仍有部分品牌房企和國企背書房企成功融資,因此,具有良好的品牌形象、穩健的發展規模、良好的背書和較強償債能力的品牌企業在金融市場仍然較受歡迎。

 

◆◆關鍵詞:美好生活更名◆◆

事件:自十九大報告提出“美好生活”以來,“美好生活”就成為了房地產行業的熱門詞匯,萬科、華潤、綠城、融創等品牌房企紛紛提出了打造美好生活的戰略構想,企業喊出新的戰略定位和品牌愿景,打造“美好生活”IP。其中,2018年萬科將“城市配套服務商”定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”,并具體細化為四個角色,即提到了美好生活場景師,將“美好生活”上升到戰略高度。

圖:部分房企美好生活戰略規劃

點評:房企“美好時代”戰略升級,一方面體現出房企積極響應國家政策號召,不斷滿足人民對“美好生活”、“美好住宅”的需求,另一方面,也是房企進一步迎合自身多元化轉型升級,豐富企業產品和服務,以產生協同效應,增強品牌影響力的體現。(具體請點擊《揭曉2018中國房地產品牌新主張》)

 

◆◆關鍵詞:六個錢包◆◆

事件:2018年4月,央行貨幣政策委員會委員樊綱在CCTV2《大講堂》電視節目中提出,“六個錢包”是衡量家庭條件的重要指標,如果財力允許,應該利用好按揭貸款的機制,而如果財力不允許,則應考慮租房,不要勉強買房。“六個錢包”一被提出,即引起廣泛關注,最普遍的理解為“用所有能用的錢去買房”,直戳不少年輕人的心。但隨即樊綱指出“六個錢包”理論是勸年輕人買房要量力而行,而非“傾其所有”買房。

點評:“六個錢包”表面上看是“房子”的問題,但又 “不僅是簡單要買一間房子,而是通向美好生活的可能性”。人民日報評論稱:在某種程度上,“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”恰恰意味著:站在前人奮斗的肩膀上,我們有可能摘到國家發展和個人生活中那顆更為甜美的果子。作為年輕人,更需多一些歷史的耐心,不應因此喪失拼搏奮斗的勇氣。每向前一步,就能看到不一樣的風景。

 

◆◆關鍵詞:活下去◆◆

事件:萬科2018秋季內部例會上,會議現場照片流出,其中,赫然出現紅底白字標語——“活下去”,迅速刷爆房地產圈,引行業關注。

圖:萬科內部例會現場照片

點評:未來隨著房地產行業規模戰的進一步升級,土地、資金等稀缺資源的激烈爭奪和分化加劇使房地產上市公司在規模增長的壓力下面臨較大的現金流風險,保持足夠的現金流成為關乎生存的關鍵因素。特別是經濟下行、融資渠道不斷收緊的宏觀環境下,“活下去”確實是個問題。對于部分追求規模激進擴張、負債高位運行的房地產上市公司來說,未來將面臨較大的流動性壓力和債務兌付風險,為避免爆發資金鏈?;?,采取有效的現金流風險管理措施是公司經營的重中之重。

 

◆◆關鍵詞:住房租賃資產證券化◆◆

事件:2018年4月25日,中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,以實際政策支持促進住房租賃市場發展。此次發文明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等作出具體安排,并直接指出將在審核領域設立“綠色通道”。

點評:此次發展住房租賃資產證券化的意義在于:有助于盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率,引導社會資金參與住房租賃市場建設;有利于降低住房租賃企業的杠桿率,服務行業供給側結構性改革,促進形成金融和房地產的良性循環;可豐富資本市場產品供給,提供中等風險、中等收益的投資品種,滿足投資者多元化的投資需求。

 

◆◆關鍵詞:瘦身◆◆

事件:2018下半年,品牌房企一改高周轉沖刺下半年的策略,紛紛放緩發展步伐,“降速”、“降薪”、“裁員”、“區域調整縮減”“瘦身”等詞頻繁出現在各大房地產新聞網站。碧桂園在2018半年報中提出了“放慢一些發展速度”;恒大主動放緩投資;萬科業績會也明確提降速。8月,碧桂園、泰禾集團、綠地、華夏幸福等房企接連被曝出部分地區的“瘦身”裁員計劃。其中,泰禾集團回應“此次裁員為了實現集團人才的結構升級”;綠地回應“消息不屬實”,但是表示會繼續優化所有區域公司的人才結構;華夏幸福天津事業部因戰略收縮解散。

點評:無論是因區域調整引發的“瘦身”計劃,還是因資金鏈緊張引發的“裁員”,都是房地產市場下行趨勢的表現。一方面,在房地產市場上行周期,部分房企快速而盲目擴張,造成人員臃腫、職能混亂、效率過低,組織結構混亂;另一方面,部分企業追求高周轉沖刺利潤時,忽視了安全管控、房屋質量等問題。此次無論是人員還是戰略調整,都是房企迎合市場發展、“自我調整”和“自我反省”的過程,對于房地產市場的穩定發展也起到了積極作用。

 

◆◆關鍵詞:長租公寓爆雷◆◆

事件:國家租購并舉政策鼓勵下,房企紛紛試水長租公寓,2018年長租公寓發展可謂是“如火如荼”的一年。10月,某長租公寓被爆資金鏈斷裂,股權已全部質押給銀行等,導致出現業主收不到租金、租戶被強行退租后銀行仍自動扣款等問題。此次長租公寓爆雷,雖為個例并不涉及品牌房企,但長租公寓背后風險仍受到業界關注。

點評:2018年,是長租公寓發展的“如火如荼”的一年(具體參見《房企打響長租公寓品牌戰,看大佬們如何瓜分萬億市場》)。長租公寓考驗的是房企長期的運營和管理能力,目前,雖然沒有成熟的模式可以遵循,但長租公寓出現資金斷裂等問題是給火熱的長租公寓行業敲響了警鐘,房企未來在試水長租領域,還需不斷提升運營能力和防范金融風險,不要盲目跟風,需謹慎進入。

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